Qu’est-ce qu’un amortissement LMNP ?

Quand vous achetez un bien immobilier pour le louer en meublé, vous avez fait un investissement. Cet investissement perd théoriquement de la valeur avec le temps — usure de la construction, du mobilier, des équipements. L'amortissement traduit comptablement cette perte de valeur annuelle.

Concrètement, comment ça fonctionne ?

Chaque année, une fraction du coût du bien est enregistrée en charge — c'est la dotation aux amortissements. Cette charge réduit le bénéfice BIC imposable, sans que vous dépensiez un centime supplémentaire. C'est la raison pour laquelle de nombreux LMNP au régime réel déclarent un résultat fiscal nul ou quasi nul malgré des loyers encaissés.

Ce que l'amortissement n'est pas

• Ce n'est pas une dépense réelle — vous ne sortez pas d'argent
• Ce n'est pas une réduction du prix d'acquisition pour la plus-value — en LMNP, les amortissements pratiqués ne viennent pas minorer le prix d'acquisition lors de la revente
• Ce n'est pas illimité — l'amortissement LMNP ne peut ni créer ni aggraver un déficit. La part non utilisée est reportée indéfiniment sur les exercices suivants