Quelle durée d’amortissement pour un bien ?

Expertise métier

Jul 20, 2026

En LMNP, la durée d’amortissement d’un bien dépend de la nature des composants (structure, équipements, mobilier). Le bien n’est pas amorti en une seule fois mais par composants, sur des durées distinctes.

Quelle durée d’amortissement pour un bien ?

Il n'existe pas de durée unique. Le bien est amorti par composants — chaque élément (structure, toiture, équipements, mobilier) a sa propre durée selon sa nature et sa durée d'utilisation réelle.

La méthode par composants consiste à décomposer le bien en grandes catégories, chacune amortie séparément sur une durée adaptée. C'est la méthode comptable applicable en LMNP au régime réel.

Composant	Durée indicative	Logique
Structure / gros œuvre	30 à 50 ans	Élément le plus durable du bâtiment
Toiture / façades	20 à 30 ans	Exposition aux intempéries — usure progressive
Installations techniques	15 à 25 ans	Électricité, plomberie, chauffage, ventilation
Agencements et finitions	10 à 20 ans	Revêtements, cloisons, menuiseries intérieures
Mobilier	5 à 10 ans	Lits, canapés, tables, rangements
Électroménager	5 à 7 ans	Usure plus rapide — remplacement fréquent

Ces durées sont indicatives, pas légalement fixées. Ce qui compte : qu'elles soient cohérentes avec la nature réelle des éléments, justifiables en cas de contrôle, et appliquées de manière constante d'un exercice à l'autre. Une durée manifestement aberrante — amortir la structure sur 5 ans — sera requalifiée.

Pourquoi ce découpage a de l'importance

Plus un composant est amorti rapidement, plus la dotation annuelle est élevée et plus le résultat fiscal est réduit à court terme. Un mobilier à 5 000 € amorti sur 5 ans génère 1 000 €/an de charge. La même somme sur la structure (30 ans) ne génèrerait que 167 €/an. La ventilation entre composants impacte directement le rythme de déduction fiscale.

⚠ Amortir l'ensemble du bien sur une seule durée est une erreur courante — et vérifiable immédiatement en contrôle. La ventilation par composants est une exigence comptable, pas une option.

Dans LMG

LMG applique automatiquement des durées cohérentes avec les usages comptables à chaque composant identifié lors de la saisie. Chaque composant est traité indépendamment avec sa propre dotation annuelle, visible et traçable dans le plan d'amortissement.

Pour aller plus loin

Amortir le mobilier → Guide complet : Amortissement LMNP

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