Que faire en cas de changement d’indivisaire ?

Expertise métier

Jul 20, 2026

Un changement d’indivisaire (cession, succession, donation) modifie la répartition des droits et entraîne des ajustements juridiques, fiscaux et déclaratifs dans le cadre d’un LMNP en indivision.

Un changement d'indivisaire — cession d'une quote-part, succession, donation — modifie la composition de l'indivision et ses quotes-parts. Il génère des obligations fiscales et déclaratives immédiates pour tous les indivisaires concernés.

Les situations de changement d'indivisaire

Rachat de quote-part

Un indivisaire rachète la part d'un autre

Acte notarié obligatoire. Les quotes-parts changent à la date de l'acte. Le cédant réalise une plus-value sur sa quote-part. L'acquéreur augmente la sienne — sa base d'amortissement est recalculée sur la valeur d'acquisition de la nouvelle fraction.

Succession

Décès d'un indivisaire — transmission aux héritiers

Les héritiers entrent dans l'indivision avec la quote-part héritée. L'activité LMNP du défunt prend fin à la date du décès — une liasse de clôture est nécessaire. Les amortissements en report du défunt sont définitivement perdus. Les héritiers repartent de la valeur vénale au décès comme base d'amortissement.

Donation

Transmission d'une quote-part de son vivant

Acte notarié obligatoire. Le donataire entre dans l'indivision à la date de la donation. Mêmes conséquences qu'un rachat sur le plan des amortissements — la base est recalculée sur la valeur à la date de la donation.

Les obligations immédiates à la date du changement

Mise à jour des quotes-parts dans LMG à la date exacte de l'acte — pas rétroactivement
Proratisation des recettes et charges sur l'exercice : chaque indivisaire (entrant et sortant) déclare sa quote-part uniquement pour la période durant laquelle il était présent
Déclaration de modification sur le guichet unique INPI si la composition de l'indivision change officiellement
Clôture de l'activité LMNP du sortant si sa quote-part tombe à zéro — liasse de clôture à déposer pour la période concernée

Les amortissements en report du sortant sont définitivement perdus. Si l'indivisaire qui cède sa quote-part avait accumulé 8 000 € d'amortissements reportés non utilisés, ces 8 000 € disparaissent — ils ne se transmettent pas à l'acquéreur ni aux héritiers. L'entrant repart de zéro avec sa propre base d'amortissement.

⚠ La date du changement est déterminante. Pour la proratisation des recettes et charges sur l'exercice, c'est la date exacte de l'acte notarié qui fait foi — pas la date de signature d'un accord verbal, pas la date de paiement du prix.

Dans LMG

Mettez à jour les quotes-parts dans LMG à la date exacte de l'acte notarié. La proratisation des recettes et charges entre anciens et nouveaux indivisaires est recalculée automatiquement à partir de cette date. Archivez l'acte justificatif dans le dossier pour traçabilité en cas de contrôle.

Pour aller plus loin

Répartition des revenus → Guide complet : Indivision LMNP

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Les obligations immédiates à la date du changement

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