Micro-BIC ou réel ?

Expertise métier

Jul 20, 2026

En LMNP, les revenus peuvent être déclarés au micro-BIC ou au régime réel. Le choix dépend du montant des loyers, des charges et de la possibilité d’amortir le bien.

Au micro-BIC, les amortissements n'existent pas — un abattement forfaitaire de 50 % s'applique automatiquement sur les recettes brutes. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et amortissez votre bien, votre mobilier et certains travaux.

Ce sont deux logiques fiscales fondamentalement différentes. Le micro-BIC suppose que vos charges réelles représentent 50 % de vos recettes. Le régime réel reflète votre situation économique réelle — il est presque toujours plus avantageux dès que vous avez un emprunt ou un bien récemment acquis.

Micro-BIC

Accessible si recettes ≤ 77 700 €/an
Abattement forfaitaire 50 % sur recettes brutes
Aucune déduction de charges réelles
Aucun amortissement possible
Pas de liasse fiscale à produire

Régime réel

Toutes charges réelles déductibles
Amortissements du bien, mobilier, travaux
Intérêts d'emprunt déductibles
Résultat souvent nul les premières années
Liasse fiscale obligatoire

Quand le régime réel est presque toujours plus avantageux : dès que vous avez un emprunt (intérêts déductibles), des charges de copropriété significatives, ou un bien récemment acquis (base d'amortissement élevée). Le micro-BIC ne vaut que si vos charges réelles sont vraiment inférieures à 50 % de vos recettes — ce qui est rare avec un bien financé.

⚠ L'option pour le régime réel engage pour 2 ans minimum. Une fois optée, vous ne pouvez pas revenir au micro-BIC l'année suivante. Le choix doit être réfléchi sur plusieurs exercices, idéalement avec une simulation comparative.

Dans LMG

LMG est conçu pour le régime réel — c'est le régime dans lequel les amortissements sont calculés et la liasse fiscale produite. Si vous relevez du micro-BIC, la liasse réel n'est pas applicable à votre situation.

Pour aller plus loin

Changer de régime fiscal → Guide complet : Amortissement LMNP Simulation économie d'impôt

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