LMNP et SCI : est-ce compatible ?

Expertise métier

Jul 20, 2026

Le statut LMNP est en principe réservé aux personnes physiques. La compatibilité avec une SCI dépend du régime fiscal de la société et reste strictement encadrée.

Une SCI à l'IR ne peut pas faire du LMNP. Dès qu'une SCI à l'IR loue en meublé, elle bascule automatiquement et définitivement à l'IS. Pour exploiter un bien en meublé avec le régime LMNP, il faut détenir le bien en nom propre ou en indivision.

Pourquoi SCI à l'IR et LMNP sont incompatibles

Une SCI à l'IR est une société civile — ses revenus sont des revenus fonciers ou des revenus civils. La location meublée génère des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) — une catégorie commerciale incompatible avec le régime fiscal des SCI à l'IR. Dès la première location meublée, la SCI réalise une activité commerciale et bascule à l'IS.

Ce basculement est irréversible. Une SCI à l'IR qui passe à l'IS ne peut pas revenir à l'IR. Les conséquences sont importantes : imposition des bénéfices à l'IS (15 % ou 25 %), puis flat tax de 30 % sur les dividendes distribués, et à la cession, une plus-value professionnelle sans abattement pour durée de détention — au lieu des règles des particuliers.

Les structures compatibles avec le LMNP

Nom propre — la solution la plus simple. Vous détenez et louez directement. LMNP applicable sans contrainte de structure
Indivision — plusieurs personnes physiques détiennent le bien ensemble. Chacun déclare sa quote-part en BIC LMNP
SCI à l'IS — si vous acceptez le régime IS dès le départ. La SCI peut amortir le bien, mais la fiscalité de sortie est moins favorable

Ce que la SCI à l'IR peut faire

La SCI à l'IR reste pertinente pour la location nue (revenus fonciers) et pour organiser la transmission patrimoniale via les parts sociales. Elle n'est pas adaptée à la location meublée si l'objectif est de bénéficier du régime LMNP et de ses amortissements.

Vous détenez déjà un bien en SCI à l'IR et envisagez de le louer en meublé ? Consultez un expert-comptable avant toute action. Le basculement à l'IS se déclenche dès la première nuit meublée — il n'y a pas de période d'essai.

Dans LMG

LMG est conçu pour les LMNP en nom propre et en indivision. Si votre bien est dans une SCI, le suivi comptable dépend du régime de la SCI — contactez le support pour déterminer si LMG est adapté à votre situation.

Pour aller plus loin

Guide : SCI à l'IR et LMNP → Qu'est-ce que le statut LMNP

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