L’amortissement est-il obligatoire ?

Expertise métier

Jul 20, 2026

Non. En LMNP, l’amortissement n’est pas obligatoire. Il s’agit d’un mécanisme comptable applicable uniquement au régime réel, que le loueur peut choisir ou non selon sa situation.

Non. L'amortissement n'est pas une obligation légale — c'est un outil comptable disponible au régime réel. Vous pouvez choisir de ne pas amortir, mais c'est presque toujours fiscalement défavorable.

L'amortissement n'est accessible qu'au régime réel. Au micro-BIC, il n'existe pas — un abattement forfaitaire de 50 % le remplace. Au régime réel, rien n'oblige légalement à pratiquer des amortissements. Mais ne pas le faire revient à déclarer un résultat plus élevé sans raison comptable valable.

Peut-on ne pas amortir certains composants seulement ?

Techniquement oui, mais la cohérence comptable doit être respectée. On ne peut pas amortir le mobilier une année, l'ignorer l'année suivante, puis le reprendre. Les choix d'amortissement doivent être appliqués de manière constante dans le temps d'un exercice à l'autre.

Ne pas amortir n'est pas neutre. Si vous ne pratiquez pas d'amortissement au régime réel, votre résultat BIC sera plus élevé — vous paierez plus d'impôt. Et une dotation non pratiquée est définitivement perdue : contrairement aux dotations pratiquées mais non utilisées (qui sont reportables indéfiniment), une dotation jamais constatée ne peut pas être rattrapée.

La règle du plafonnement

En LMNP, l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Si vos charges hors amortissement sont déjà supérieures à vos loyers, l'amortissement est plafonné au résultat restant disponible. Le solde non utilisé est reporté sur les exercices futurs — sans limite de durée.

Report ≠ perte. La partie d'amortissement qui ne peut pas être utilisée une année parce qu'elle créerait un déficit est simplement reportée — elle sera utilisée les années suivantes quand les recettes seront plus élevées ou les charges plus faibles. Ce mécanisme protège le bailleur sur le long terme.

Dans LMG

LMG applique automatiquement la règle de plafonnement — l'amortissement utilisé chaque exercice est limité au résultat disponible, et le solde reportable est calculé et conservé d'un exercice à l'autre sans aucune intervention manuelle.

Pour aller plus loin

Micro-BIC ou régime réel ? Guide : Plafonnement des amortissements

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