Régime réelRisque contrôle fiscalMis à jour juillet 2026

Terrain non amortissable en LMNP : méthode, pourcentage et erreurs à éviter

Le terrain ne s'use pas — il n'est donc jamais amortissable en LMNP. Mais quelle part retenir ? Comment la documenter ? Et pourquoi une erreur sur ce point est-elle parmi les plus coûteuses lors d'un contrôle fiscal ?

0 %

Taux d'amortissement du terrain — toujours

15–20 %

Part terrain usuelle en zone urbaine dense

10 %

Part terrain minimum acceptable en zone rurale

5 000 €

Amende FEC si comptabilité incohérente

Pourquoi le terrain n'est jamais amortissable

En comptabilité, un actif est amortissable uniquement s'il se déprécie avec le temps ou l'usage. Or, le terrain présente des caractéristiques uniques : il ne s'use pas, ne se consomme pas et n'a pas de durée de vie limitée. Sa valeur ne diminue pas avec l'utilisation.

Cette règle s'applique en LMNP comme dans tous les régimes fiscaux. Elle est légale, non négociable, et s'applique quel que soit le type de bien, la localisation ou le prix d'acquisition.

Conséquence directe : le terrain est inscrit à l'actif du bilan sans jamais être amorti. Seule la construction (hors terrain) et ses composants sont amortissables. Une erreur sur cette ventilation peut entraîner un redressement fiscal portant sur plusieurs exercices.

Quel pourcentage de terrain retenir ?

Il n'existe aucun pourcentage légal unique. L'administration admet des pratiques basées sur la réalité économique locale. Le pourcentage doit être documenté et cohérent avec les données du marché au moment de l'acquisition.

Zone géographique	Part terrain usuelle	Fourchette admise	Exemple
Paris intramuros	20–25 %	18–30 %	Appartement 300 000 € → terrain ~70 000 €
Grande couronne / métropoles régionales	15–20 %	12–25 %	Appartement 200 000 € → terrain ~35 000 €
Villes moyennes	10–15 %	8–20 %	Appartement 150 000 € → terrain ~18 000 €
Zone rurale / faible densité	10 %	8–15 %	Maison 120 000 € → terrain ~12 000 €
Total amortissable	= Prix − Terrain	—	—

Comment documenter la part terrain

Plus la justification est solide, moins le risque de redressement est élevé. Voici les méthodes par ordre de solidité :

Évaluation par un expert foncier

La méthode la plus solide. Un rapport d'expert justifie la valeur vénale du terrain à la date d'acquisition. Recommandé pour les biens atypiques ou les zones à forte valeur foncière.

Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières)

Base de données publique des transactions immobilières publiée par la DGFiP. Permet de retrouver des ventes comparables de terrain nu dans la même commune.

Acte notarié avec ventilation terrain/construction

Certains actes mentionnent explicitement la valeur du terrain. Cette mention fait foi et sécurise immédiatement la ventilation.

Pratiques locales documentées

À défaut, une note argumentée mentionnant les fourchettes couramment admises dans la zone, avec sources (DVF, barèmes professionnels), constitue une justification acceptable.

Où apparaît le terrain dans la liasse fiscale ?

Feuillet	Où	Ce qui y figure
2033-A (Bilan)	Actif immobilisé	Terrain en valeur brute — sans amortissement cumulé
2033-C (Immobilisations)	Tableau des mouvements	Entrée du terrain à la valeur d'acquisition, aucune dotation
2033-B (Résultat)	Dotations aux amortissements	Le terrain n'apparaît jamais ici — toute dotation terrain est une erreur
Point de contrôle	—	L'admin vérifie que les amortissements en 2033-B n'incluent pas le terrain

Erreurs fréquentes et conséquences

Amortir la totalité du prix

Inclure le terrain dans la base amortissable gonfle artificiellement les dotations annuelles. Détectable immédiatement en 2033-A/C.

Pas de documentation

Retenir un pourcentage sans justification écrite. En contrôle, l'administration peut contester et imposer un pourcentage défavorable.

Pourcentage variable selon les années

Changer le pourcentage terrain d'un exercice à l'autre sans note de changement de méthode. Incohérence inter-exercices = signal de contrôle.

Terrain sous-estimé

Retenir 5 % en zone parisienne dense. Une sous-estimation trop manifeste peut être requalifiée par l'administration.

Risque cumulé : une erreur sur le terrain se propage sur tous les exercices suivants. Si le bien est amortissable sur 20 à 50 ans, une base mal calculée dès l'année 1 fausse l'intégralité de la comptabilité sur toute la durée de détention.

Ce qu'il faut retenir

✓Le terrain n'est jamais amortissable — ni en LMNP, ni dans aucun autre régime fiscal.

✓La part terrain se situe généralement entre 10 % et 25 % selon la zone géographique.

✓Elle doit être documentée dès la première déclaration et maintenue cohérente sur tous les exercices.

✓En cas de contrôle, la DVF ou un rapport d'expert sont les justifications les plus solides.

✓Une erreur sur le terrain fausse toute la comptabilité sur la durée de détention complète.

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Terrain non amortissable en LMNP : méthode, pourcentage et erreurs à éviter (2026)

Terrain non amortissable en LMNP : méthode, pourcentage et erreurs à éviter

Pourquoi le terrain n'est jamais amortissable

Quel pourcentage de terrain retenir ?

Comment documenter la part terrain

Où apparaît le terrain dans la liasse fiscale ?

Erreurs fréquentes et conséquences

Ce qu'il faut retenir

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