Guide location meublée
July 22, 2026

Prorata temporis LMNP : calcul de l’amortissement la 1ère année

En LMNP, l’amortissement est calculé au prorata temporis l’année d’acquisition. Une mauvaise règle fausse le résultat et la liasse.

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Prorata temporis LMNP : calcul de l’amortissement la 1ère année

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Régime réelPremière annéeMis à jour juillet 2026

Prorata temporis LMNP : calcul de l'amortissement la 1ère année

La première année de location, l'amortissement ne porte pas sur 12 mois — il est calculé au prorata de la durée réelle de location. Ce guide explique la méthode, les deux erreurs les plus fréquentes, et l'impact direct sur la liasse 2033.

9/12
Coefficient si location débutée le 1er avril
3/12
Coefficient si location débutée le 1er octobre
1/1
Coefficient si location débutée le 1er janvier
2033-C
Feuillet où le prorata est vérifié en contrôle

Quelle date déclenche l'amortissement ?

L'amortissement démarre à la date de première mise en location effective du bien — pas à la date d'achat, pas à la date de signature de l'acte notarié, et surtout pas au 1er janvier de l'année d'acquisition.

Événement Amortissement démarre ?
Signature de la promesse / compromis Non
Signature de l'acte authentique Non
Livraison VEFA (PV de réception) Oui — avec prorata
Première mise en location effective Oui — date de départ
Bien vacant entre deux locataires Oui — l'amortissement continue

Méthode de calcul du prorata temporis

La formule est simple : Dotation annuelle × (nombre de mois de location / 12). Le nombre de mois se compte à partir du mois de mise en location, inclus.

1
Calculer la dotation annuelle théorique
Ventilation par composants × taux d'amortissement de chaque composant. Exemple : bien 200 000 € (hors terrain), dotation annuelle = 7 000 €.
2
Identifier la date de première location
Date du premier bail signé et du premier loyer encaissé. C'est cette date qui détermine le coefficient.
3
Calculer le coefficient prorata
Nombre de mois restant dans l'année ÷ 12. Mise en location le 1er avril → 9 mois → coefficient 9/12 = 0,75.
4
Appliquer le coefficient
Dotation annuelle × coefficient = dotation de la première année. 7 000 € × 0,75 = 5 250 €.
5
Plafonner si nécessaire
La dotation obtenue s'impute dans la limite du résultat avant amortissement. L'excédent est reporté sans limite de durée.

Exemple chiffré complet

Paramètre Valeur
Prix d'acquisition (hors terrain) 185 000 €
Dotation annuelle théorique 6 500 €
Date de première location 1er juillet 2026
Nombre de mois 6 mois (juillet → décembre)
Coefficient prorata 6/12 = 0,50
Dotation 2026 retenue 6 500 € × 0,50 = 3 250 €
À partir de 2027 Dotation pleine : 6 500 €/an

Les deux erreurs les plus fréquentes

1
Dotation sur 12 mois la 1ère année
Appliquer la dotation annuelle complète même si le bien n'a été loué que 6 ou 9 mois. L'écart est détectable en comparant le 2033-C avec les dates de l'acte notarié.
2
Changer de méthode de calcul
Utiliser les jours une année (ex : 185/365) et les mois une autre (6/12). L'incohérence inter-exercices est un signal de contrôle immédiat.

Méthode recommandée : comptez toujours en mois entiers — le mois de mise en location compte pour un mois complet, même si la location débute le 15 du mois. Appliquez cette même méthode de manière cohérente sur tous les exercices.

Cas particuliers

Mobilier ajouté après la mise en location

Si du mobilier est acheté après la première mise en location (par exemple en septembre alors que la location a démarré en janvier), le prorata s'applique uniquement à ce mobilier — pas à l'ensemble du bien. Le bien lui-même continue sa dotation pleine dès l'année suivante.

Travaux immobilisés en cours d'année

Des travaux capitalisés en octobre d'une année bénéficient d'un prorata de 3/12 sur cet exercice. Dès l'exercice suivant, la dotation sur ces travaux est calculée sur 12 mois.

Passage du micro-BIC au régime réel

En cas de changement de régime, l'amortissement redémarre à la date de la première déclaration au régime réel — pas à la date d'acquisition initiale du bien. Cela peut entraîner une perte des amortissements théoriques des années micro-BIC.

Impact sur la liasse fiscale 2033

Le prorata temporis se vérifie dans le feuillet 2033-C (tableau des immobilisations). L'administration compare la date d'entrée du bien à l'actif avec la dotation de la première année. Une dotation pleine sur 12 mois pour un bien entré en milieu d'année est un signal de contrôle automatique.

Ce qu'il faut retenir

✓L'amortissement démarre à la première mise en location — pas à la date d'achat.
✓La dotation de la 1ère année = dotation annuelle × (mois de location / 12).
✓Toujours compter en mois entiers et maintenir la même méthode sur tous les exercices.
✓Chaque composant ajouté en cours d'année (mobilier, travaux) a son propre prorata.
✓L'écart entre la date d'entrée à l'actif et la dotation est vérifié en 2033-C lors d'un contrôle.
LMG calcule le prorata temporis automatiquement
À partir de la date de mise en location, LMG applique le coefficient prorata sur chaque composant et génère la liasse 2033 conforme.
  • ✓Prorata calculé composant par composant
  • ✓Cohérence 2033-A/C garantie dès la 1ère année
  • ✓Reports automatiques sur les exercices suivants
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