Mis à jour juillet 2026 · Fiscalité LMNP Loi Le Meur 2024 Abattement 30 %

Micro-BIC ou régime réel LMNP : quel régime fiscal choisir en 2026 ?

C'est la première décision fiscale de tout investisseur LMNP — et l'une des plus structurantes. Micro-BIC ou régime réel : le choix impacte directement le montant d'impôt payé sur vos loyers, parfois pendant 15 à 20 ans.

Ce guide en bref : comment fonctionnent les deux régimes, simulation chiffrée comparative, abattements 2026 mis à jour (loi Le Meur), cas où chaque régime s'impose, et règles de changement de régime. Pour comprendre la chaîne comptable complète au régime réel, voir le guide comptabilité LMNP.

8/10

LMNP avec emprunt pour qui le régime réel est plus avantageux

50 %

Abattement micro-BIC meublé classique

30 %

Abattement micro-BIC tourisme non classé (loi Le Meur)

2 ans

Durée minimale d'engagement si option régime réel

Les deux régimes en un coup d'œil

Micro-BIC

Par défaut — simple, mais forfaitaire

Abattement forfaitaire sur les recettes brutes
Aucune comptabilité à tenir
Déclaration simplifiée (2042 C Pro uniquement)
Pas de déduction des charges réelles
Pas d'amortissement possible
Déficit non reportable
Abattement tourisme réduit à 30 % (loi Le Meur)

Recommandé dans 8 cas sur 10

Régime réel

Sur option — plus exigeant, bien plus avantageux

Toutes les charges réelles déductibles
Amortissement du bien, du mobilier et des travaux
Résultat souvent nul pendant 15–20 ans
Intérêts d'emprunt entièrement déductibles
Comptabilité complète obligatoire
Liasse fiscale 2031/2033 annuelle
Option engage pour 2 ans minimum

Les abattements micro-BIC 2026 : ce qui a changé

La loi Le Meur (19 novembre 2024) a profondément modifié les abattements du micro-BIC pour les locations de courte durée. Trois taux s'appliquent désormais selon le type de location.

50 %

Meublé longue durée

Bail meublé classique, bail mobilité, bail étudiant. Plafond : 77 700 €/an

50 %

Tourisme classé & chambres d'hôtes

Classement officiel 1 à 5 étoiles requis. Plafond : 83 600 €/an

30 %

Tourisme non classé

Airbnb, Booking sans classement. Plafond : 15 000 €/an — loi Le Meur 2024

Impact majeur pour les locations Airbnb non classées. Avant la loi Le Meur, ces locations bénéficiaient d'un abattement de 50 % avec un plafond de 77 700 €. Désormais, l'abattement tombe à 30 % et le plafond à 15 000 €. Au-delà de 15 000 € de recettes, le régime réel devient obligatoire.

Simulation comparative — le même bien, deux régimes

Même bien, même investisseur. Appartement acheté 220 000 €, loyers annuels 12 000 €, TMI 30 %.

Simulation — appartement 220 000 €, loyers 12 000 €/an, TMI 30 %

Micro-BIC

Régime réel

Recettes brutes 12 000 € 12 000 €

Abattement / charges déductibles − 6 000 € (50 %) − 3 500 € (charges)

Amortissement annuel (hors terrain) — impossible — − 7 000 €

Résultat imposable 6 000 € 0 € (plafonné)

Impôt sur le revenu (TMI 30 %) 1 800 € 0 €

Prélèvements sociaux (17,2 %) 1 032 € 0 €

Total fiscalité annuelle 2 832 € 0 €

Économie annuelle au régime réel : 2 832 €. Sur 15 ans de détention (durée typique avant revente), cela représente plus de 42 000 € d'impôt économisés — sans compter les amortissements reportés mobilisables les années à revenus plus élevés.

Tableau comparatif détaillé

Critère	Micro-BIC	Régime réel
Abattement / déduction	Forfaitaire (30 à 50 % selon type)	Charges réelles + amortissements
Amortissement du bien	Impossible	Oui — 3,5 à 4,5 %/an en moyenne
Intérêts d'emprunt	Non déductibles (abattement forfaitaire)	Déductibles à 100 %
Taxe foncière, charges copro	Inclus dans l'abattement forfaitaire	Déductibles à 100 %
Comptabilité	Aucune	Complète (FEC + liasse 2031/2033)
Résultat fiscal habituel	50 % des recettes imposables	Souvent 0 € avec emprunt + amortissements
Déficit reportable	Non	Oui — sur 10 ans (BIC meublé)
Seuil d'accès	Recettes ≤ 77 700 € (longue durée)	Toujours accessible sur option
Durée d'engagement	Aucune	2 ans minimum (si option volontaire)

Dans quels cas choisir chaque régime ?

→ Régime réel recommandé

Bien financé par emprunt

Les intérêts d'emprunt sont déductibles au réel — pas au micro-BIC. Avec un crédit en cours, c'est mécaniquement le régime le plus avantageux dans la quasi-totalité des cas.

→ Régime réel recommandé

Bien récemment acquis (moins de 10 ans)

La base d'amortissement est élevée — les dotations annuelles sont importantes et effacent le résultat fiscal pendant de nombreuses années. C'est la situation la plus favorable au réel.

→ Régime réel recommandé

Charges réelles élevées (travaux, copropriété)

Si vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type), le réel est toujours plus avantageux. Faites le calcul : charges + amortissements vs abattement.

→ Régime réel recommandé

Location tourisme non classée (Airbnb…)

Depuis la loi Le Meur, l'abattement micro-BIC tombe à 30 % avec un plafond de 15 000 €. Le régime réel devient presque systématiquement plus avantageux pour ces locations.

→ Micro-BIC peut suffire

Bien sans emprunt, charges faibles

Si le bien est payé comptant, sans travaux significatifs et avec peu de charges de copropriété, l'abattement forfaitaire peut couvrir correctement les dépenses réelles.

→ Micro-BIC peut suffire

Bien en fin d'amortissement

Si votre bien est amorti depuis longtemps et que vous n'avez plus d'emprunt, la valeur ajoutée du réel diminue progressivement. Comparez les deux régimes chaque année.

Changer de régime : délais et règles

Passer du micro-BIC au régime réel

L'option pour le régime réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la liasse fiscale de l'année précédente — soit avant le 20 mai 2026 pour s'appliquer aux revenus 2026. Elle s'exerce implicitement en déposant une liasse 2031 au réel, ou explicitement par courrier au SIE.

⚠ L'option engage pour 2 ans minimum. Une fois au régime réel, vous ne pouvez pas revenir au micro-BIC l'année suivante. Le retour est possible après 2 ans, à condition que vos recettes restent sous le seuil applicable. Anticipez ce choix sur plusieurs exercices.

Revenir du régime réel au micro-BIC

Le retour au micro-BIC est possible après la période minimale d'option (2 ans), sous deux conditions cumulatives : recettes sous le seuil micro-BIC applicable, et renonciation explicite à l'option pour le réel. Attention — le retour au micro-BIC implique la perte définitive des amortissements en cours. Ils ne sont pas récupérables.

Questions fréquentes

Comment savoir si mes charges réelles dépassent l'abattement micro-BIC ?

Additionnez vos charges annuelles réelles : intérêts d'emprunt + taxe foncière + charges de copropriété + assurance + frais de gestion + amortissements estimés (3,5 à 4,5 % du prix hors terrain). Si ce total dépasse 50 % de vos loyers (ou 30 % si tourisme non classé), le régime réel est plus avantageux.

Peut-on être au micro-BIC pour un bien et au réel pour un autre ?

Non. Le régime fiscal s'applique à l'ensemble de votre activité LMNP — pas bien par bien. Si vous optez pour le régime réel, tous vos biens LMNP en relèvent. Si vous êtes au micro-BIC, tous vos biens y sont soumis.

Le micro-BIC est-il encore intéressant après la loi Le Meur ?

Pour les locations longue durée sans emprunt, il peut encore l'être. Pour les locations de tourisme non classées (Airbnb, Booking sans classement), la loi Le Meur a rendu le micro-BIC nettement moins attractif — abattement à 30 % et plafond à 15 000 €. Au-delà de ce plafond, le régime réel est obligatoire.

Le régime réel implique-t-il de faire appel à un expert-comptable ?

Non — aucune loi ne l'impose. Un logiciel de comptabilité LMNP spécialisé permet de tenir la comptabilité, produire la liasse fiscale et la télétransmettre sans expert-comptable. Pour des situations complexes (LMP, multi-biens, revente), un expert apporte une valeur ajoutée réelle.

Les amortissements sont-ils toujours avantageux avec la réforme 2025 sur la plus-value ?

Oui, dans la grande majorité des cas. Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la plus-value à la revente — ce qui augmente l'impôt à la cession. Mais l'économie fiscale annuelle (souvent 2 000 à 4 000 €/an) reste supérieure au surcoût fiscal différé à la revente dans la plupart des configurations de détention longue.

LMG automatise la comptabilité au régime réel

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