September 6, 2026

Loyers bruts en LMNP : définition, calcul et déclaration au régime réel

Loyers bruts LMNP : loyer principal + charges récupérées. Déclaration dans le 2033-B, traitement Airbnb et erreurs fréquentes au régime réel.

Patrice Zoungrana

Éditeur

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LMNP

Guide location meublée

Loyers bruts en LMNP : définition, calcul et déclaration au régime réel

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Loyers brutsRecettes BICRégime réelMis à jour septembre 2026

Loyers bruts en LMNP : définition, calcul et déclaration au régime réel

En LMNP au régime réel, les "loyers bruts" désignent le total des sommes encaissées dans le cadre de votre activité locative — avant déduction de toute charge. Bien comprendre ce concept est indispensable pour remplir correctement votre liasse 2033-B et éviter les erreurs de déclaration.

Brut

Les loyers se déclarent avant toute déduction de charges

Encaissement

En régime réel simplifié : comptabilisation à la date de réception

2033-B

Formulaire où figurent les loyers bruts — ligne produits

Neutre

Charges récupérées sur le locataire = recette ET charge

Qu'est-ce que le loyer brut en LMNP ?

Le loyer brut est le montant total encaissé par le bailleur au titre de l'occupation du logement meublé — incluant le loyer principal et, selon les conventions du bail, les charges locatives récupérables.

Composante du loyer brut	Inclus ?	Traitement
Loyer principal (part habitat)	Oui	Produit BIC à déclarer
Charges locatives récupérées (eau, ordures, ascenseur...)	Oui si perçues	Produit + charge en symétrie — neutre
Provision pour charges (mensuelle)	Oui si encaissée	Produit à déclarer — charge déductible en parallèle
Dépôt de garantie (restitué en fin de bail)	Non	Dette — pas un produit
Dépôt de garantie retenu définitivement	Oui	Produit exceptionnel de l'exercice de retenue
Taxe de séjour (Airbnb, Booking)	Non	Flux neutre reversé à la commune

Loyer brut vs loyer net : quelle différence ?

Concept	Définition	Usage en LMNP
Loyer brut	Tout ce que vous encaissez du locataire	Base de déclaration dans le 2033-B
Loyer net	Loyer brut - charges récupérables	Concept de gestion — pas de colonne dédiée dans la liasse
Résultat BIC	Loyers bruts - toutes charges déductibles - amortissements	Base d'imposition IR et PS

Erreur fréquente : déclarer uniquement le loyer principal sans les charges récupérées encaissées. Les charges versées par le locataire constituent bien une recette — compensée par la charge payée au syndic ou au prestataire. Le flux est neutre fiscalement mais les deux lignes doivent apparaître.

Comment calculer ses loyers bruts annuels

Méthode	Comment faire	Fiabilité
Depuis le relevé bancaire dédié	Additionner tous les encaissements locatifs de l'année civile	Excellente — source primaire
Depuis les quittances émises	Additionner les montants quittancés et effectivement encaissés	Bonne — à croiser avec le relevé
Depuis la plateforme (Airbnb, Booking)	Utiliser le récapitulatif annuel des paiements hôte	Bonne — attention aux frais de plateforme déduits
Depuis LMG	Saisir chaque encaissement — LMG totalise automatiquement	Parfaite — intégrée dans le 2033-B

Airbnb et Booking : ces plateformes versent le loyer net de leurs frais (commission déduite). Vous devez déclarer le loyer brut avant commission et déduire les frais de plateforme comme charge. Ne déclarez pas uniquement le virement reçu.

Où apparaissent les loyers bruts dans la liasse 2033-B ?

Ligne 2033-B	Contenu	Exemple
Production vendue — prestations de services	Loyers meublés hors taxes	13 200 EUR
Autres produits de gestion courante	Indemnités, subventions ANAH, loyer fictif	Variable
Produits exceptionnels	Dépôt de garantie retenu, indemnité assurance	Variable
Total des produits	Somme de toutes les recettes	13 200+ EUR

Loyers bruts et plafond micro-BIC : vigilance

Même si vous êtes au régime réel, il est important de suivre vos loyers bruts annuels pour surveiller les seuils micro-BIC. Un dépassement du plafond (83 600 EUR en longue durée, 15 000 EUR en meublé tourisme non classé) rend le régime réel obligatoire.

Plafond 2026	Seuil	Conséquence si dépassé
Meublé longue durée	83 600 EUR de loyers bruts	Régime réel obligatoire — micro-BIC impossible
Meublé tourisme non classé	15 000 EUR de loyers bruts	Régime réel obligatoire dès l'année suivante
Meublé tourisme classé	83 600 EUR de loyers bruts	Micro-BIC toujours possible en dessous

Ressources LMG

Comptabilité LMNP →Recettes à déclarer →Liasse fiscale →

Doit-on déclarer les loyers encaissés ou les loyers dus ?

En régime réel simplifié, les recettes sont comptabilisées à l'encaissement — pas à la date d'exigibilité. Un loyer de décembre encaissé en janvier est une recette de janvier. Un loyer impayé (jamais encaissé) n'est pas déclaré.

Comment déclarer les loyers perçus via une agence qui prélève ses honoraires ?

Vous déclarez le loyer brut avant prélèvement des honoraires d'agence. Les honoraires sont déductibles comme charge séparée. Ne déclarez pas uniquement le virement net reçu de l'agence — cela sous-estimerait vos recettes et vos charges.

Les loyers d'un meublé de tourisme sont-ils déclarés différemment ?

Non — la comptabilisation est identique. Les loyers Airbnb ou Booking sont déclarés en brut (avant commission). Les commissions de plateforme sont déduites comme charges. La taxe de séjour collectée et reversée est un flux neutre — non incluse dans les recettes.