IFI et LMNP : quels biens sont imposés en 2026 ?
Les biens LMNP sont inclus dans l'assiette IFI — seul le statut LMP permet l'exonération. Barème 2026, dettes déductibles et stratégies.
Apporter un regard métier pour sécuriser les choix structurants.
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FiscaliteIFIPatrimoine net > 1,3 M EURMis à jour juillet 2026
IFI et LMNP : quels biens sont imposes et comment les valoriser ?
L'IFI frappe les patrimoines immobiliers nets superieurs a 1,3 million d'euros. Les biens loues en LMNP sont en principe inclus dans l'assiette — contrairement aux biens LMP. Ce guide explique les regles de valorisation, les dettes deductibles et les strategies d'optimisation.
Quels biens LMNP entrent dans l'assiette IFI ?
L'IFI porte sur la valeur venale nette des biens immobiliers detenus directement ou indirectement. Les biens loues en LMNP sont des biens immobiliers ordinaires du point de vue de l'IFI — ils ne beneficient d'aucune exoneration specifique liee au statut LMNP.
| Type de detention | Assiette IFI ? | Base de valorisation |
|---|---|---|
| Bien LMNP en nom propre | Oui — valeur venale | Valeur de marche au 1er janvier de l'annee d'imposition |
| Parts de SCI (location nue) | Oui — valeur des parts | Valeur venale des parts proportionnelle aux actifs immobiliers |
| Parts de SCI a l'IS (location meublee) | Oui — valeur des parts | Valeur des actifs immobiliers nets de l'IS, proportion des parts |
| Bien LMP (statut professionnel) | Non — exoneration | Biens professionnels exoneres d'IFI |
| Residence principale | Oui avec abattement 30 % | Valeur venale x 70 % |
Le bareme IFI 2026
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'a 800 000 EUR | 0 % |
| De 800 001 EUR a 1 300 000 EUR | 0,50 % |
| De 1 300 001 EUR a 2 570 000 EUR | 0,70 % |
| De 2 570 001 EUR a 5 000 000 EUR | 1,00 % |
| De 5 000 001 EUR a 10 000 000 EUR | 1,25 % |
| Au-dela de 10 000 000 EUR | 1,50 % |
Le seuil d'imposition est de 1,3 M EUR net, mais le calcul commence a 800 000 EUR. Un patrimoine immobilier net de 1,5 M EUR genere une IFI sur la fraction entre 800 001 EUR et 1,5 M EUR — pas sur la totalite du patrimoine.
Quelles dettes sont deductibles de l'assiette IFI ?
| Dette | Deductible de l'IFI ? | Condition |
|---|---|---|
| Capital restant du de l'emprunt immobilier | Oui | Emprunt contracte pour l'acquisition, la construction ou les travaux |
| Interets courus non encore payes | Non | Seul le capital restant du est deductible |
| Taxe fonciere de l'annee en cours | Oui | Due au 1er janvier de l'annee d'imposition |
| Travaux de construction / agrandissement finances a credit | Oui | Capital restant du de l'emprunt travaux |
| Dettes personnelles (credit conso, automobile) | Non | Seules les dettes afferentes aux biens immobiliers |
| Passif de SCI (emprunts de la SCI) | Oui — au prorata des parts | Proportion des parts detenues dans la SCI |
Limitation du passif : si les dettes depassent la valeur des actifs imposables, la difference ne cree pas un credit d'IFI. L'assiette minimale est de zero — on ne peut pas avoir une IFI negative.
Strategie : le LMP comme outil d'exoneration IFI
La seule maniere d'exonerer les biens loues en meuble de l'IFI est de basculer en statut LMP. Les biens professionnels LMP sont exoneres d'IFI en tant que biens necessaires a l'exercice de l'activite professionnelle.
| Strategie | Avantage IFI | Condition | Inconvenient |
|---|---|---|---|
| Statut LMP | Exoneration totale des biens loues meubles | Depasser les deux seuils LMP simultanement | Cotisations SSI plus elevees |
| Donation de la nue-propriete | Reduction de la valeur imposable (usufruitier seul redevable) | Donation irrévocable | Perte de la pleine propriete |
| Demembrement de propriete | Seul l'usufruitier declare la valeur en pleine propriete | Convention de demembrement notariee | Complex patrimonial |
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