Comptabilité LMNP & LMP
July 22, 2026

Formulaires 2033-B et 2033-C LMNP : compte de résultat et immobilisations

Le 2033-D matérialise vos amortissements. Un oubli = avantage perdu définitivement.

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Formulaires 2033-B et 2033-C LMNP : compte de résultat et immobilisations

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Formulaires 2033-B et 2033-C en LMNP : compte de résultat et immobilisations

Le 2033-B est le compte de résultat de votre activité LMNP. Le 2033-C est le tableau des immobilisations. Ensemble, ils documentent comment vos revenus locatifs ont été calculés et comment vos actifs ont évolué. L'administration les recoupe systématiquement — toute incohérence est un signal de contrôle.

2033-B
Résultat fiscal — loyers, charges, amortissements
2033-C
Immobilisations — entrées, sorties, cumuls
=
2033-B et 2033-C doivent être parfaitement cohérents
N°1
Point de recoupement prioritaire en contrôle fiscal

Le 2033-B : le compte de résultat LMNP

Le 2033-B répond à une question simple : comment le résultat fiscal s'est-il construit sur l'exercice ? Il liste ce qui est entré (loyers) et ce qui a été déduit (charges, amortissements), pour aboutir au résultat imposable.

Structure du 2033-B

Section Ce qui y figure Points de vigilance
Produits d'exploitation Loyers encaissés + charges locatives refacturées Rattachement à la bonne période (comptabilité d'engagement)
Charges d'exploitation Charges de copropriété, assurance, frais de gestion, CFE, taxe foncière Ne pas inclure le capital remboursé (non déductible)
Charges financières Intérêts d'emprunt uniquement Intérêts ≠ mensualité totale
Dotations aux amortissements Amortissement déduit cette année (plafonné) Doit correspondre au cumul du 2033-C
Résultat fiscal Produits − charges − amortissements Base du 2031 SD

La dotation aux amortissements qui figure en 2033-B est le montant effectivement déduit — pas le montant théorique calculé dans votre plan. Si l'amortissement a été plafonné, seule la fraction déduite apparaît ici.

Exemple chiffré — 2033-B

Ligne 2033-B Montant
Loyers encaissés 12 600 €
Charges de copropriété − 1 200 €
Taxe foncière − 800 €
Assurance PNO − 350 €
Frais de gestion − 480 €
CFE − 220 €
Intérêts d'emprunt − 2 100 €
Dotation amortissements (plafonnée) − 6 800 €
Résultat fiscal 650 €

Le 2033-C : le tableau des immobilisations

Le 2033-C documente l'historique complet de chaque actif : valeur d'entrée, amortissements pratiqués année après année, valeur nette comptable, et mouvements survenus sur l'exercice (acquisitions, cessions, mises au rebut).

Structure du 2033-C

Colonne Ce qu'elle contient
Désignation Nom du composant ou de l'actif (ex : gros œuvre, mobilier, travaux cuisine)
Date d'entrée Date de première mise en service ou de réalisation des travaux
Valeur d'origine Coût d'acquisition ou valeur immobilisée à l'entrée
Amortissements antérieurs Cumul des dotations déduites sur les exercices précédents
Dotation de l'exercice Amortissement déduit cette année (cohérent avec 2033-B)
Cumul à la clôture Total des amortissements depuis l'origine
Valeur nette comptable Valeur d'origine − cumul amortissements

Exemple — composants d'un appartement acquis en 2023

Composant Valeur d'origine Cumul N-1 Dotation N Cumul N VNC
Gros œuvre 99 000 € 3 960 € 1 980 € 5 940 € 93 060 €
Toiture 16 500 € 1 320 € 660 € 1 980 € 14 520 €
Installations techniques 24 750 € 2 475 € 1 238 € 3 713 € 21 037 €
Agencements intérieurs 24 750 € 4 125 € 2 063 € 6 188 € 18 562 €
Mobilier 8 000 € 2 286 € 1 143 € 3 429 € 4 571 €
Total immobilisations 173 000 € 14 166 € 7 084 € 21 250 € 151 750 €

Le recoupement critique entre 2033-B et 2033-C

C'est le premier point vérifié par l'administration en cas de contrôle. La règle est simple et absolue :

Dotation déduite en 2033-B = Somme des dotations de l'exercice en 2033-C
ET
Cumul à la clôture en 2033-C = Cumul N-1 + Dotation N

Tout écart, même de quelques euros, est un signal de contrôle automatique. Il peut résulter d'une erreur de saisie, d'un changement de logiciel mal géré, ou d'un arrondi non cohérent.

Erreurs fréquentes sur le 2033-B et 2033-C

Erreur Impact Risque
Capital remboursé inclus dans les charges Résultat sous-évalué Redressement sur montant des droits
Amortissement du terrain inclus Dotation gonflée artificiellement Redressement direct + pénalités
Dotation 2033-B ≠ somme 2033-C Incohérence inter-feuillets Signal de contrôle automatique
Cumul 2033-C N ≠ cumul N-1 + dotation N Rupture de traçabilité Signal de contrôle automatique
Loyers rattachés à la mauvaise période Résultat d'un exercice faussé Décalage inter-exercices détectable
Travaux d'amélioration passés en charges Déficit artificiel Requalification en immobilisation + pénalités

Ce qu'il faut retenir

✓Le 2033-B est le compte de résultat — il montre comment le résultat fiscal s'est formé.
✓Le 2033-C est le tableau des immobilisations — il trace chaque actif composant par composant.
✓La dotation en 2033-B doit correspondre exactement à la somme des dotations en 2033-C.
✓Le cumul de clôture en 2033-C doit être égal au cumul d'ouverture + dotation de l'exercice.
✓Toute incohérence entre ces deux feuillets est détectée immédiatement en contrôle.
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