Exemple fiscalité LMNP : simulation complète

ExempleSimulationFiscalitéMis à jour septembre 2026

Exemple de fiscalité LMNP : simulation complète micro-BIC vs régime réel 2026

Un exemple concret vaut mieux que dix explications théoriques. Ce guide compare la fiscalité d'un même bien LMNP selon les deux régimes — micro-BIC et régime réel — avec des chiffres réels, étape par étape, pour vous aider à choisir en connaissance de cause.

220 000 EUR

Prix d'achat du bien dans la simulation

13 200 EUR

Loyers annuels — 1 100 EUR/mois

4 370 EUR

Impôt + PS au micro-BIC (TMI 30 %)

0 EUR

Impôt + PS au régime réel — résultat BIC nul

Le bien de la simulation

Paramètre	Valeur
Prix d'achat total	220 000 EUR
Frais de notaire (déduits en charges)	16 500 EUR
Quote-part terrain (20 %)	44 000 EUR
Valeur brute amortissable	176 000 EUR
Mobilier	8 000 EUR
Loyer mensuel	1 100 EUR
Loyers annuels	13 200 EUR
Emprunt	180 000 EUR sur 20 ans à 3,2 %
Intérêts année 1	5 680 EUR
TMI du propriétaire	30 %

Simulation 1 — Micro-BIC 50 %

Étape	Calcul	Montant
Loyers annuels bruts	—	13 200 EUR
Abattement forfaitaire 50 %	13 200 × 50 %	-6 600 EUR
Base imposable BIC	13 200 - 6 600	6 600 EUR
Impôt sur le revenu (TMI 30 %)	6 600 × 30 %	1 980 EUR
Prélèvements sociaux (18,6 %)	6 600 × 18,6 %	1 228 EUR
Total impôts micro-BIC	—	3 208 EUR/an

Ce que le micro-BIC ne prend pas en compte : les 5 680 EUR d'intérêts d'emprunt, les 1 200 EUR de taxe foncière, les 7 919 EUR d'amortissements — soit plus de 14 000 EUR de déductions réelles ignorées.

Simulation 2 — Régime réel simplifié

Amortissements annuels

Composant	Base	Durée	Dotation
Gros œuvre (70 %)	123 200 EUR	40 ans	3 080 EUR
Toiture (15 %)	26 400 EUR	25 ans	1 056 EUR
Agencements (10 %)	17 600 EUR	10 ans	1 760 EUR
Équipements (5 %)	8 800 EUR	10 ans	880 EUR
Mobilier	8 000 EUR	7 ans	1 143 EUR
Total amortissements	—	—	7 919 EUR/an

Compte de résultat BIC

Produits et charges	Montant
Loyers encaissés	+13 200 EUR
Frais de notaire (déduits en charges)	-16 500 EUR
Intérêts d'emprunt	-5 680 EUR
Assurance emprunteur	-600 EUR
Taxe foncière	-1 200 EUR
Assurance PNO	-250 EUR
Frais de gestion (logiciel)	-200 EUR
CFE (exonéré en année 1)	0 EUR
Charges copropriété	-800 EUR
Résultat avant amortissements	—

Résultat avant amortissements : 13 200 - (16 500 + 5 680 + 600 + 1 200 + 250 + 200 + 800) = 13 200 - 25 230 = -12 030 EUR

Résultat final	Montant
Résultat avant amortissements	-12 030 EUR
Amortissements (plafonnés — résultat déjà négatif)	0 EUR déduits / 7 919 EUR reportés
Résultat BIC final	-12 030 EUR (déficit)
Impôt sur le revenu	0 EUR
Prélèvements sociaux	0 EUR
Total impôts régime réel	0 EUR

Comparaison directe

Critère	Micro-BIC	Régime réel	Différence
Loyers annuels	13 200 EUR	13 200 EUR	—
Charges réelles déductibles	6 600 EUR (forfait)	25 230 EUR (réel)	+18 630 EUR
Amortissements	0 EUR	7 919 EUR reportés	—
Résultat imposable	6 600 EUR	-12 030 EUR	—
Impôt sur le revenu	1 980 EUR	0 EUR	-1 980 EUR
Prélèvements sociaux	1 228 EUR	0 EUR	-1 228 EUR
Total impôts	3 208 EUR	0 EUR	-3 208 EUR/an

Économie annuelle : 3 208 EUR d'impôts évités chaque année grâce au régime réel. Sur 15 ans de détention = 48 120 EUR d'économie cumulée — largement supérieure au coût du logiciel LMNP.

Évolution sur 20 ans : projection simplifiée

Période	Situation	Résultat BIC	Impôt
Années 1-5	Emprunt + frais notaire + amortissements élevés	Très négatif (-12 000 à -8 000 EUR)	0 EUR
Années 6-15	Intérêts en baisse — charges stables	Négatif à nul (-5 000 à 0 EUR)	0 EUR
Années 16-20	Emprunt remboursé — intérêts nuls	Positif possible (1 000 à 4 000 EUR)	Faible — reports utilisés
Revente	Plus-value avec réintégration des amortissements	Variable selon durée	Abattements progressifs

Ressources LMG

Simulateur micro-BIC vs réel →Guide amortissement LMNP →Passer au régime réel →

Cette simulation est-elle représentative de tous les cas LMNP ?

Elle représente le cas le plus courant — un investissement financé à crédit dans une ville moyenne. Pour un bien sans emprunt, le résultat BIC est généralement positif dès la première année car les intérêts manquent. La simulation reste similaire dans sa structure mais les montants changent.

Que se passe-t-il si je suis au micro-BIC et que je passe au régime réel ?

Vous bénéficiez du régime réel dès l'année d'option (courrier recommandé avant le 1er février). Les amortissements sont calculés depuis la date d'acquisition — pas depuis la date d'option. Vous récupérez donc la totalité des dotations théoriques depuis l'achat, dans la limite du résultat de chaque exercice.

Le déficit BIC de -12 030 EUR peut-il s'imputer sur mon salaire ?

Non — le déficit BIC LMNP ne s'impute pas sur le revenu global. Il est reportable uniquement sur les bénéfices BIC des 10 années suivantes. C'est une différence fondamentale avec le déficit foncier (location nue) qui s'impute à hauteur de 10 700 EUR sur le revenu global.