Guide location meublée
July 22, 2026

Durée amortissement LMNP : barème complet par composant (2026)

Quelle est la durée d’amortissement LMNP ? Gros œuvre, mobilier, installations : barème complet 2026 et cohérence liasse 2033.

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Durée amortissement LMNP : barème complet par composant (2026)

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Durée d'amortissement LMNP : barème complet par composant 2026

Les durées d'amortissement LMNP ne dépendent pas de la surface du bien — elles dépendent des composants. Ce guide donne les fourchettes admises par composant, la méthode de ventilation, et les erreurs à éviter pour sécuriser sa liasse 2033.

L'amortissement en LMNP est un levier fiscal puissant, mais sa maîtrise repose sur une durée d'amortissement adaptée à chaque composant du bien. Ces durées ne sont ni arbitraires ni standardisées — elles doivent être cohérentes, justifiées et documentées pour résister à un contrôle fiscal.

Barème par composant

Les durées ci-dessous s'appliquent quel que soit le type de bien (studio, appartement, maison) ou sa localisation. C'est le composant qui détermine la durée, pas la superficie.

Gros œuvre
40–50 ans
Murs porteurs, dalle, fondations, structure principale
Toiture
25–30 ans
Charpente, couverture, isolation toiture
Façade
25–30 ans
Ravalement, isolation extérieure, menuiseries extérieures
Installations techniques
15–25 ans
Électricité, plomberie, chauffage, VMC
Agencements intérieurs
10–15 ans
Cuisine équipée, salle de bain, cloisons, revêtements
Mobilier
5–10 ans
Lits, canapés, tables, chaises, armoires
Électroménager
5–7 ans
Lave-linge, réfrigérateur, four, lave-vaisselle
Terrain
0 an
Non amortissable — jamais, sans exception

Règle clé : plus la durée est courte, plus l'annuité d'amortissement est élevée — et plus le résultat fiscal diminue. C'est pourquoi mobilier et électroménager représentent un levier immédiat dès la première année.

Tableau complet des durées

Composant Durée usuelle Fourchette admise Taux / an
Gros œuvre 50 ans 40 à 80 ans 2,0 %
Toiture 25 ans 20 à 30 ans 4,0 %
Façade / isolation extérieure 25 ans 20 à 30 ans 4,0 %
Électricité 20 ans 15 à 25 ans 5,0 %
Plomberie / chauffage 20 ans 15 à 25 ans 5,0 %
Menuiseries extérieures 20 ans 15 à 25 ans 5,0 %
Menuiseries intérieures 15 ans 10 à 20 ans 6,7 %
Agencements (cuisine, SDB) 12 ans 10 à 15 ans 8,3 %
Revêtements sol / murs 10 ans 8 à 15 ans 10,0 %
Mobilier (lits, canapés…) 7 ans 5 à 10 ans 14,3 %
Électroménager 5 ans 5 à 7 ans 20,0 %
Frais de notaire immobilisés 20 ans 15 à 20 ans 5,0 %
Terrain Non amortissable — 0 %

La durée dépend-elle de la surface ?

Non — c'est l'une des idées reçues les plus répandues. Un studio de 20 m² et un appartement de 120 m² ont exactement les mêmes durées d'amortissement pour chaque composant. C'est la nature du composant qui détermine la durée, pas la superficie, le prix d'achat ou la localisation.

Exemple de ventilation par composants

Pour un appartement acheté 200 000 € (terrain estimé à 15 % = 30 000 €), base amortissable : 170 000 €.

Composant Part Base Durée Dotation/an
Gros œuvre 60 % 102 000 € 50 ans 2 040 €
Toiture 10 % 17 000 € 25 ans 680 €
Installations techniques 15 % 25 500 € 20 ans 1 275 €
Agencements intérieurs 15 % 25 500 € 12 ans 2 125 €
Mobilier — 8 000 € 7 ans 1 143 €
Total dotation annuelle — 178 000 € — 7 263 €

Peut-on modifier une durée en cours de détention ?

Oui, mais sous conditions strictes. La modification doit être économiquement justifiable et documentée par une note de changement de méthode formellement rédigée. Une modification sans justification est un signal d'alerte immédiat en contrôle fiscal et peut entraîner la remise en cause de plusieurs exercices.

Règle de cohérence : les durées doivent être fixées à l'entrée du bien et maintenues de manière cohérente sur toute la durée de détention. Un barème qui change chaque année sans note explicative sera systématiquement remis en question.

Erreurs fréquentes sur les durées

1
Amortissement global
Traiter le bien comme un bloc indivisible sans ventilation par composants. Méthode non conforme depuis 2005.
2
Inclure le terrain
Amortir la totalité du prix d'achat terrain inclus. Erreur détectable immédiatement en 2033-A.
3
Durées trop courtes
Choisir des durées très courtes sans justification économique pour maximiser les dotations annuelles.
4
Incohérence 2033-A/C
Les cumuls du bilan ne correspondent pas aux dotations déclarées dans le compte de résultat.

Impact de la durée sur le résultat fiscal

Sur une base identique de 170 000 €, voici comment le choix de durée pour les agencements (10 ou 15 ans) change la dotation annuelle et donc le résultat fiscal :

Scénario Durée agencements Dotation totale/an Écart/an
Durée longue 15 ans 6 840 € référence
Durée courte 10 ans 7 690 € + 850 €/an

Sur 10 ans de détention, cet écart de 850 €/an représente 8 500 € de charges supplémentaires — soit potentiellement 2 500 à 4 000 € d'impôt économisés selon la TMI. La durée choisie à l'entrée a donc un impact fiscal réel et durable.

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