Comptabilité SCI
August 4, 2026

Dissolution de SCI : étapes et fiscalité 2026

Dissoudre une SCI déclenche une imposition sur les plus-values et la restitution des apports. Étapes, fiscalité IR vs IS et coûts en 2026.

Patrice Zoungrana
Éditeur

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Dissolution de SCI : étapes et fiscalité 2026
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Dissolution de SCI : étapes et fiscalité 2026

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SCIDissolutionPlus-valueMis à jour juillet 2026

Dissolution de SCI : etapes, fiscalite et plus-value en 2026

Dissoudre une SCI necessite de respecter des etapes precises et d'anticiper les consequences fiscales. La dissolution declenche une imposition sur les plus-values et la restitution des apports aux associes. Ce guide detaille le processus complet.

3 etapes
Decision, liquidation, radiation
Plus-value
Imposable a la dissolution comme a une cession
IS
Dissolution SCI IS = imposition sur les plus-values latentes
JAL
Publication obligatoire dans un journal d'annonces legales

Les causes de dissolution d'une SCI

CauseDetail
Decision unanime des associesDissolution volontaire — la plus frequente
Arrivee du termeSi les statuts fixent une duree inferieure a 99 ans
Objet social realise ou eteintLe bien a ete vendu et la SCI n'a plus d'actif
Dissolution judiciaireEn cas de mesentente grave ou de violation des statuts
SCI reduite a un seul associeSi un associe rachete toutes les parts sans regularisation sous 1 an

Les 3 etapes de la dissolution

EtapeActionsDocuments
1. Decision de dissolutionAG extraordinaire a l'unanimite — vote de la dissolution et nomination d'un liquidateurPV d'AG, acte de dissolution
2. LiquidationVente des biens, remboursement des dettes, repartition du boni de liquidationComptes de liquidation
3. RadiationPublication dans un JAL, depot au greffe, radiation du RCSActe de cloture de liquidation

Fiscalite de la dissolution : ce qui est impose

SCI a l'IR

La dissolution d'une SCI a l'IR et la vente des biens qu'elle detient declenchent une plus-value des particuliers chez chaque associe, au prorata de ses parts. Les abattements pour duree de detention s'appliquent.

SCI a l'IS

La dissolution d'une SCI a l'IS est fiscalement plus lourde. La SCI doit d'abord cloturer ses actifs a leur valeur venale — ce qui declenche une imposition IS sur la plus-value latente (valeur venale - valeur nette comptable apres amortissements). Ensuite, le boni de liquidation distribue aux associes est imposable.

EtapeSCI a l'IRSCI a l'IS
Vente du bien ou valorisation a la dissolutionPlus-value particuliers — abattements temporelsPlus-value IS — reintegration totale amortissements
Boni de liquidationImposition comme un gain en capital des particuliersFlat tax 30 % ou bareme sur dividendes
Couts de dissolutionJAL, greffe, notaireIdem + expert-comptable

Attention SCI a l'IS : la dissolution est souvent plus couteuse que prevu. Les amortissements cumules sont reintegres dans le calcul de la plus-value IS (sans abattement), ce qui peut generer une facture fiscale importante — meme si la valeur venale du bien n'a que peu progresse.

Couts de dissolution d'une SCI

PosteMontant indicatif
Publication JAL (dissolution + cloture)2 x 150 a 250 EUR
Depot au greffe (radiation)15 EUR environ
Notaire si acte de dissolution notarie500 a 1 500 EUR
Expert-comptable (SCI a l'IS)500 a 2 000 EUR pour les comptes de liquidation
Frais de mainlevee hypothequeVariable — selon l'encours de l'emprunt
Peut-on dissoudre une SCI sans vendre le bien ?
Oui — un associe peut racheter le bien a sa valeur venale (apport en nature inverse). Mais cette operation declenche une imposition sur la plus-value comme si le bien avait ete vendu a un tiers. Il n'y a pas d'exoneration pour les operations intra-familiales.
La dissolution d'une SCI peut-elle etre annulee ?
Oui — tant que la radiation n'a pas ete effectuee. Les associes peuvent decider de reprendre l'activite si les conditions sont reunies. Apres la radiation, une nouvelle SCI doit etre creee.
Combien de temps prend la dissolution d'une SCI ?
En moyenne 3 a 6 mois — entre la decision de dissolution et la radiation definitive. Ce delai peut etre allonge en cas de litiges, de dettes a rembourser ou de biens difficiles a vendre.

Ce qu'il faut retenir

✓La dissolution d'une SCI comporte 3 etapes : decision, liquidation, radiation.
✓La vente des biens a la dissolution declenche une plus-value imposable — IR (particuliers) ou IS.
✓En SCI a l'IS, la dissolution est fiscalement lourde — reintegration totale des amortissements.
✓Le boni de liquidation distribue aux associes est imposable (flat tax 30 % en SCI a l'IS).
✓Une SCI a l'IS peut couter 30 a 40 % plus cher fiscalement a la dissolution qu'une SCI a l'IR.
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