Fiscalité & Déclaration
August 4, 2026

Déficit LMNP : règles et report sur 10 ans

Le déficit LMNP ne vient jamais de l'amortissement. Reportable sur 10 ans sur les BIC — jamais sur le revenu global. Règles et cas pratiques.

Patrice Zoungrana
Éditeur

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Déficit LMNP : règles et report sur 10 ans
LMNP
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Déficit LMNP : règles et report sur 10 ans

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FiscaliteDeficit BIC10 ans de reportMis à jour juillet 2026

Deficit LMNP : regles, report et ce qui est vraiment possible

Un deficit en LMNP ne s'impute pas sur le revenu global — c'est l'une des regles les plus mal comprises du regime. Ce guide explique ce qui peut creer un deficit, comment il se reporte, et la difference fondamentale avec le LMP.

10 ans
Duree de report du deficit BIC LMNP
0 EUR
Deficit creatable par l'amortissement — jamais
Charges
La seule source possible de deficit LMNP
LMP
Seul statut ou le deficit s'impute sur le revenu global

Qu'est-ce qu'un deficit LMNP ?

Un deficit LMNP survient quand les charges deductibles de l'activite depassent les recettes locatives. Attention : seules certaines charges peuvent creer ce deficit — l'amortissement est exclu.

Source du deficitPeut creer un deficit LMNP ?Explication
Interets d'emprunt eleves (debut de credit)OuiDeductibles integralement — peuvent exceder les loyers
Taxe fonciere importanteOuiDeductible au regime reel
Charges de copropriete eleveesOuiDeductibles au regime reel
Travaux d'entretien importantsOuiSi qualifies en charges (pas en immobilisation)
Amortissements du bienNonPlafonnes au resultat — ne peuvent pas creer de deficit
Frais de gestion, assurance, CFEContribuentCharges courantes deductibles

L'amortissement LMNP est plafonne par le resultat avant amortissement. Si le resultat est deja negatif a cause des charges courantes, l'amortissement ne l'aggrave pas — il est simplement mis en attente (reporte). C'est une regle fondamentale souvent mal comprise.

Comment le deficit LMNP se reporte-t-il ?

Le deficit BIC de location meublee non professionnelle est reportable sur les benefices de la meme nature (BIC LMNP) des 10 annees suivantes. Il ne peut pas etre impute sur d'autres revenus du foyer fiscal.

AnneeRecettesCharges courantesDeficit de l'anneeReport cumuleReport utilise
N10 000 EUR12 500 EUR- 2 500 EUR2 500 EUR0 EUR
N+110 500 EUR11 000 EUR- 500 EUR3 000 EUR0 EUR
N+211 000 EUR9 500 EUR+ 1 500 EUR1 500 EUR1 500 EUR
N+312 000 EUR8 000 EUR+ 4 000 EUR0 EUR1 500 EUR restants utilises

Deficit LMNP vs deficit LMP : la difference fondamentale

CritereLMNPLMP
Imputation sur le revenu globalNonOui — sans limite de montant
Report sur benefices futursOui — 10 ans sur BIC LMNPOui — 6 ans sur benefices professionnels
Source du deficitCharges courantes uniquementCharges + amortissements sous conditions
Avantage fiscal immediatAucun si pas de BIC LMNP futurReduction directe de l'IR de l'annee
Cotisations socialesPrelevements sociaux 17,2 %SSI (~35-40 %) — droits sociaux ouverts

Pour un investisseur avec un deficit important (gros travaux, credit eleve) et un revenu professionnel important, le statut LMP peut etre plus avantageux : le deficit s'impute directement sur le revenu global et reduit l'IR de l'annee.

Comment declarer le deficit LMNP dans la liasse ?

Le deficit BIC LMNP figure dans le formulaire 2031 SD et est reporte dans la 2042 C Pro (case 5NY ou 5NZ selon le type de deficit). La fraction reportee sur les annees suivantes doit etre tracee annuellement — l'administration peut la reclamer en controle.

Case 2042 C ProCe qui y figure
5NYDeficit BIC non professionnel de l'annee (LMNP)
5GA a 5GJReports de deficits BIC des 10 annees precedentes
5QA a 5QJReports de deficits BIC des 10 annees precedentes (foyer)
Un deficit LMNP non utilise pendant 10 ans est-il definitvement perdu ?
Oui. Le deficit BIC LMNP expire au bout de 10 ans si aucun benefice LMNP ne permet de l'absorber. Les amortissements reportes (non deduits), en revanche, n'expirent jamais — c'est une difference importante.
Peut-on choisir de ne pas constater de deficit une annee pour eviter les complications ?
Non. En comptabilite d'engagement (regime reel), les charges de l'exercice doivent etre deduites sur la periode a laquelle elles se rapportent. Ne pas constater un deficit est une anomalie comptable.
Le deficit LMNP apparait-il dans la declaration de revenus meme s'il n'est pas imputable sur le revenu global ?
Oui. Le deficit doit etre declare en 2042 C Pro, case 5NY, meme s'il ne reduit pas le revenu global. Il est trace pour le report futur sur les benefices LMNP.

Ce qu'il faut retenir

✓Le deficit LMNP provient uniquement des charges courantes — jamais de l'amortissement.
✓Il est reportable sur les benefices LMNP des 10 annees suivantes — pas sur le revenu global.
✓L'amortissement non deduit (plafonnement) est reporte sans limite de duree — different du deficit.
✓En LMP, le deficit s'impute sur le revenu global — avantage majeur pour les gros investisseurs.
✓Le deficit expire au bout de 10 ans non utilises — les amortissements reportes, jamais.
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