Votre Ecosytème LMNP
Sortie locataire
Gérez la sortie d’un locataire meublé, le dépôt de garantie et les écritures LMNP sans erreur.
La sortie d'un locataire déclenche plusieurs obligations simultanées — locatives, comptables et fiscales — qui doivent être traitées dans le bon ordre pour garantir la cohérence du dossier LMNP. Ce n'est pas la fin de l'activité sur le bien, mais une étape de transition qui doit être documentée et enregistrée sans approximation.
La sortie implique deux types de flux à traiter en parallèle :
Flux locatifs
Ce qui concerne le locataire
- Calcul et encaissement du dernier loyer (proratisé ou complet)
- Régularisation des charges locatives
- Restitution ou retenue du dépôt de garantie
- État des lieux de sortie et inventaire comparé
- Traitement des éventuels impayés
Flux comptables
Ce qui impacte la comptabilité LMNP
- Clôture des écritures de loyers du locataire sortant
- Enregistrement des régularisations de charges
- Traitement comptable du dépôt (retenue = produit imposable)
- Passage en vacance locative (continuité du bien)
- Archivage des justificatifs de sortie
Le traitement du dépôt de garantie est le point le plus souvent mal traité — son impact comptable dépend entièrement de ce qui est restitué ou retenu :
Restitution totale
Aucune incidence sur le résultat fiscal
Le dépôt est rendu intégralement au locataire dans le délai légal (1 mois si état des lieux conforme, 2 mois si dégradations). Aucune écriture de produit n'est nécessaire — le mouvement de trésorerie est neutre comptablement.
→ Simple écriture de passif — pas de produit imposable
Retenue partielle ou totale
Produit imposable à enregistrer
Toute retenue sur dépôt (pour dégradations, loyers impayés, travaux de remise en état) constitue un produit de l'exercice, imposable en BIC. Elle doit être enregistrée comme recette et justifiée par des pièces probantes.
→ Recette à enregistrer sur l'exercice — impact sur le résultat BIC
Les trois erreurs comptables les plus fréquentes lors d'une sortie locataire :
Ne pas proratiser le dernier loyer — si le locataire part en cours de mois, le loyer doit être calculé au prorata de la période occupée. Un loyer complet enregistré pour une période partielle fausse le résultat de l'exercice.
Ne pas enregistrer les retenues sur dépôt comme produits — une retenue conservée comme simple provision sans écriture comptable constitue une omission de recette, potentiellement identifiable en contrôle
Cesser d'enregistrer les charges pendant la vacance — les charges déductibles continuent de s'accumuler pendant la vacance locative tant que le bien est destiné à la location. Les omettre fausse le résultat de l'exercice de vacance.
Calcul automatique du loyer proratisé — LMG calcule le dernier loyer au prorata de la période occupée selon la date de sortie saisie
Traitement guidé du dépôt de garantie — LMG distingue la restitution (neutre) de la retenue (produit imposable) et génère l'écriture comptable adaptée
Continuité comptable pendant la vacance — le bien reste actif dans LMG après la sortie, les charges continuent d'être enregistrées sans rupture
Pour comprendre l'ensemble des obligations comptables et fiscales en LMNP : Fiscalité du LMNP : impôts, régimes et optimisation →
Avant de commencer : identifiez la date exacte de remise des clés et vérifiez si le dernier loyer a été encaissé en totalité, partiellement ou pas du tout. Ces deux éléments déterminent toutes les écritures comptables à passer lors de la sortie.
1
Fixer la date de sortie et calculer le dernier loyer
La date de remise des clés est le pivot de toutes les écritures — un loyer proratisé mal calculé fausse le résultat
LMG→
Mon bien→
Locataires→
Sortie locataire — date et loyer
- La date à retenir est la date effective de remise des clés — pas la date de fin de bail théorique si elles diffèrent
- Si la sortie tombe en fin de mois exact, le loyer est complet — aucun prorata nécessaire
- Si la sortie est en cours de mois, le loyer doit être proratisé selon la période occupée
- Ne pas enregistrer un loyer complet pour une période partielle — c'est une surcharge de recettes
Calcul du loyer proratisé
Loyer proratisé = Loyer mensuel × (Jours occupés ÷ Jours dans le mois)
Exemple : loyer de 850 €/mois, sortie le 18 sur un mois de 30 jours
→ 850 × (18 ÷ 30) = 510 € à encaisser et enregistrer
→ 850 × (18 ÷ 30) = 510 € à encaisser et enregistrer
Astuce LMG : saisissez la date de remise des clés dans LMG — le loyer proratisé est calculé automatiquement selon la méthode du nombre de jours réels dans le mois. La quittance finale est générée avec le bon montant.
2
Régulariser les charges locatives
La régularisation doit être rattachée à la bonne période — même si les montants exacts ne sont connus qu'après la sortie
LMG→
Mon bien→
Locataires→
Sortie locataire — charges
- Forfait de charges — pas de régularisation à effectuer ; le forfait perçu est définitif quelle que soit la consommation réelle
- Provisions sur charges avec régularisation — calculez l'écart entre provisions versées et charges réelles pour la période d'occupation. Restituez ou appelez le différentiel.
- Si certains relevés ne sont pas encore connus à la date de sortie, la régularisation peut être effectuée ultérieurement — rattachée à la période d'occupation par une écriture de régularisation
⚠ Attention au rattachement de période : une régularisation de charges effectuée en janvier N+1 pour une période d'occupation de N doit être rattachée à l'exercice N. Un rattachement à l'exercice de paiement plutôt qu'à la période concernée génère une distorsion dans les deux exercices.
3
Traiter le dépôt de garantie
La restitution est neutre — la retenue est un produit imposable qui doit être enregistré comme recette
LMG→
Mon bien→
Locataires→
Sortie locataire — dépôt de garantie
| Situation | Traitement comptable | Impact fiscal |
|---|---|---|
| Restitution intégrale dans les délais | Écriture de passif — sortie du dépôt | Nul — pas de produit |
| Restitution partielle (retenue justifiée) | Retenue enregistrée comme recette BIC + restitution du solde | Produit imposable sur la retenue |
| Retenue totale (dégradations importantes) | Totalité enregistrée comme recette BIC | Produit imposable en totalité |
| Retenue sans justificatif | Recette à enregistrer — pièces justificatives manquantes | Risque de rejet en contrôle |
| Restitution hors délai (sans justification) | Écriture de passif — mais pénalité possible côté locataire | Nul fiscalement |
Toute retenue sur dépôt doit être justifiée par des pièces probantes — état des lieux contradictoire, devis ou factures de remise en état, photos datées. Sans justificatif, la retenue peut être contestée par le locataire devant la commission de conciliation, et son enregistrement comme recette reste fragile en contrôle fiscal.
4
Gérer les impayés éventuels à la sortie
Un loyer non encaissé ne doit pas être ignoré — son traitement comptable dépend des chances réelles de recouvrement
LMG→
Mon bien→
Locataires→
Sortie locataire — impayés
Recouvrement possible
Loyer impayé avec démarche en cours
Le loyer reste enregistré comme créance — il a été comptabilisé comme recette lors de son échéance. Une provision pour créance douteuse peut être passée si le recouvrement est incertain. En régime réel, la provision est déductible sous conditions.
Créance irrécouvrable
Loyer définitivement perdu
Si le recouvrement est jugé impossible (locataire introuvable, procédure close), la créance peut être passée en perte. Elle doit être justifiée par des éléments probants (relances, décision de justice, attestation d'huissier). La perte est alors déductible en charge.
Point clé en LMNP : contrairement à ce que l'on croit parfois, un loyer impayé reste imposable s'il a été comptabilisé comme produit — même s'il n'a pas été encaissé. C'est la provision pour créance douteuse ou la perte définitive qui permettent d'en neutraliser l'impact fiscal. Ces écritures nécessitent des pièces justificatives précises.
5
Passer en vacance locative et maintenir la comptabilité du bien
Le bien reste actif dans LMG — les charges continuent d'être enregistrées, aucune recette n'est constatée pendant la vacance
LMG→
Mon bien→
Gestion→
Vacance locative
Continue
Charges déductibles — taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété, intérêts d'emprunt, amortissements. Toutes continuent d'être déductibles pendant la vacance dès lors que le bien reste destiné à la location.
Suspendu
Enregistrement des loyers — aucune recette n'est constatée pendant la période de vacance. Le bien est à zéro recette, mais ses charges continuent de s'accumuler et de réduire le résultat global.
Maintenu
Activité comptable du bien — le bien reste actif dans LMG. La vacance est une période sans locataire, pas une cessation d'activité. Les amortissements continuent de courir, les charges sont saisies normalement.
À documenter
Justification de la destination locative — si la vacance est longue (plusieurs mois), conservez des preuves que le bien est activement proposé à la location (annonces, mandats, correspondances). En contrôle, l'administration peut questionner la déductibilité des charges sur une longue période sans locataire.
✓ Résultat attendu : le dernier loyer est proratisé et enregistré, les charges sont régularisées sur la bonne période, le dépôt de garantie est traité selon sa destination (restitution neutre ou retenue imposable), les impayés sont identifiés et documentés, et le bien passe en vacance avec continuité comptable complète. La sortie est tracée, justifiée et conforme.
La restitution du dépôt de garantie doit-elle être enregistrée en comptabilité ?
La restitution intégrale du dépôt est neutre fiscalement — elle ne génère ni produit ni charge. Elle correspond simplement à la sortie d'un passif (le dépôt avait été encaissé et inscrit au passif lors de son versement). Seule la retenue éventuelle a un impact comptable et fiscal : toute somme conservée au titre de dégradations ou de loyers impayés constitue un produit de l'exercice, imposable en BIC, qui doit être enregistré comme recette et justifié par des pièces probantes.
Les charges sont-elles encore déductibles pendant la vacance locative après la sortie ?
Oui, à condition que le bien reste destiné à la location. Taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété, intérêts d'emprunt et dotations aux amortissements continuent d'être déductibles pendant la période de vacance. Ce principe est constant : ce n'est pas la présence d'un locataire qui conditionne la déductibilité, mais la destination locative du bien. En pratique, si la vacance est longue (plus de 6 à 12 mois), l'administration peut questionner cette destination — conservez des preuves que le bien est activement mis en recherche de locataire.
Comment traiter un loyer impayé au moment de la sortie ?
Le loyer impayé a été comptabilisé comme recette lors de son échéance — il est donc déjà dans le résultat fiscal de l'exercice concerné, qu'il ait été encaissé ou non. Pour en neutraliser l'impact, deux mécanismes existent : la provision pour créance douteuse (déductible sous conditions, si le recouvrement est incertain mais pas encore impossible) et la perte définitive sur créance irrécouvrable (déductible si le recouvrement est définitivement impossible, avec justificatifs). Dans les deux cas, des pièces probantes sont indispensables : relances écrites, procédure de recouvrement, décision de justice, attestation d'huissier.
Dois-je clôturer le bien comptablement après la sortie du locataire ?
Non. La sortie d'un locataire ne met pas fin à l'activité LMNP sur le bien. Le bien reste actif dans la comptabilité — en vacance locative jusqu'à l'entrée du locataire suivant, ou jusqu'à la cession ou la cessation d'activité. Clôturer ou désactiver le bien dans LMG à la sortie du locataire serait une erreur : cela interromprait l'enregistrement des charges déductibles et créerait une rupture dans l'historique comptable du bien.
Une mauvaise gestion de la sortie locataire peut-elle impacter la liasse fiscale ?
Oui, directement. Un dernier loyer mal proratisé gonfle les recettes de l'exercice. Une retenue sur dépôt non enregistrée est une omission de recette. Des charges de vacance omises réduisent les déductions auxquelles vous avez droit. Ces erreurs se propagent dans le résultat BIC et se retrouvent dans la liasse 2031/2033 — potentiellement identifiables en contrôle par croisement avec le FEC. LMG structure la sortie pour que chaque flux soit enregistré correctement sur la bonne période, sans distorsion dans la liasse de fin d'exercice.
Pour aller plus loin
Une question sur la gestion comptable de la sortie d'un locataire ?
L'équipe LMG répond sous 24h ouvrées
