Votre Ecosytème LMNP
Location courte durée
Location courte durée en LMNP : obligations, taxe de séjour, recettes et comptabilité dans LMG
La location courte durée — aussi appelée location saisonnière — consiste à louer un logement meublé pour de courtes périodes, généralement quelques jours à quelques semaines, à une clientèle de passage. Elle n'est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 : c'est un contrat de droit commun, librement rédigé. Ce qui la distingue fondamentalement des autres formes de location meublée, c'est sa flexibilité tarifaire, sa rotation élevée — et ses contraintes réglementaires propres, qui varient selon la commune et le statut du bien.
⚖️
Hors loi de 1989 — mais pas sans règles
La location courte durée échappe aux règles du bail meublé résidence principale (durée minimale, préavis, encadrement des loyers). En revanche, elle est soumise à d'autres obligations : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement dans les communes concernées, plafond de 120 jours par an si le bien est la résidence principale du propriétaire, et dans certaines villes, autorisation de changement d'usage.
→ La liberté contractuelle ne dispense pas des obligations administratives locales — qui évoluent régulièrement.
Location courte durée vs location meublée à l'année — les différences structurantes :
| Point | Location courte durée | Location meublée à l'année |
|---|---|---|
| Cadre juridique | Contrat de droit commun — libre | Loi du 6 juillet 1989 |
| Durée | Quelques jours à quelques semaines | 1 an minimum |
| Résidence principale du locataire | Non | Oui |
| Fixation du prix | Libre — nuitée ou séjour | Encadré en zone tendue |
| Déclaration en mairie | Obligatoire dans la plupart des villes | Non requise |
| Plafond si résidence principale | 120 jours/an maximum | Pas de plafond |
| Taxe de séjour | À collecter et reverser | Non applicable |
| Régime fiscal BIC | Oui — recettes BIC | Oui — recettes BIC |
| Taux micro-BIC | 50 % (meublé classé) ou 30 % | 50 % |
Les obligations administratives propres à la location courte durée — à vérifier avant toute mise en location :
À faire avant
Déclaration en mairie — obligatoire dans toutes les communes de plus de 200 000 habitants et dans plusieurs autres villes. La mairie délivre un numéro d'enregistrement à afficher sur toutes les annonces. Sans déclaration, des amendes allant jusqu'à 5 000 € sont applicables.
Dans certaines villes
Autorisation de changement d'usage — dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice…), louer un bien qui n'est pas votre résidence principale en courte durée peut nécessiter une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie, parfois assortie d'une compensation foncière.
Obligatoire si applicable
Taxe de séjour — dans les communes qui l'ont instaurée, le propriétaire doit collecter la taxe de séjour auprès des voyageurs et la reverser à la collectivité. Les plateformes (Airbnb, Booking…) la collectent souvent directement — mais la responsabilité reste celle du bailleur si ce n'est pas le cas.
Si copropriété
Vérification du règlement de copropriété — certains règlements interdisent ou encadrent la location de courte durée. Ignorer cette clause expose à des actions judiciaires des copropriétaires ou du syndic.
Suivi des recettes par séjour dans LMG — chaque séjour est enregistré avec ses dates, le montant encaissé et la taxe de séjour collectée, pour une comptabilité LMNP précise et un suivi du plafond de 120 jours si applicable
Cohérence comptable et fiscale — les recettes de courte durée sont intégrées dans les recettes BIC du bien, avec la même logique de charges déductibles et d'amortissements que toute autre location meublée LMNP
Pour comprendre le régime fiscal BIC applicable à la location courte durée en LMNP : Fiscalité du LMNP : impôts, régimes et optimisation →
Avant de commencer : vérifiez auprès de votre mairie si une déclaration ou une autorisation est requise pour votre bien et votre commune. Si le bien est votre résidence principale, identifiez dès le départ si vous êtes dans une commune appliquant le plafond de 120 jours — c'est une contrainte opérationnelle majeure à anticiper.
1
Remplir les obligations administratives avant toute mise en location
Déclaration, enregistrement, autorisation — ces démarches précèdent obligatoirement la première annonce
LMG→
Mon bien→
Exploitation→
Location courte durée — déclaration
- Déclaration en mairie — obligatoire dans la plupart des communes. La mairie délivre un numéro d'enregistrement à 13 caractères, à afficher sur toutes les annonces (Airbnb, Booking, etc.) sous peine d'amende jusqu'à 5 000 €.
- Autorisation de changement d'usage — dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Strasbourg…), si le bien n'est pas votre résidence principale, une autorisation préalable de changement d'usage est requise auprès de la mairie. Sans elle, les amendes peuvent atteindre 50 000 €.
- Vérification du règlement de copropriété — si le bien est en copropriété, vérifiez que le règlement n'interdit pas la location de courte durée. Cette vérification doit être faite avant toute mise en annonce.
- Plafond de 120 jours si résidence principale — si vous louez votre résidence principale, la loi limite la location à 120 jours par an civile. Au-delà, vous basculez dans les règles applicables aux biens secondaires.
Les règles locales évoluent rapidement. Paris, Amsterdam, Barcelone et de nombreuses villes françaises ont durci leurs réglementations entre 2023 et 2025. Vérifiez toujours les règles en vigueur dans votre commune avant de mettre le bien en annonce — les sanctions sont lourdes et s'appliquent même en cas d'ignorance.
2
Rédiger un contrat de location adapté à la courte durée
Hors loi de 1989, le contrat est libre — mais certaines mentions restent indispensables pour protéger le bailleur
LMG→
Mon bien→
Séjours→
Contrat de séjour
1
Identification des parties et du bien — nom, prénom du voyageur, adresse complète du bien, numéro d'enregistrement communal s'il existe.
2
Dates et durée du séjour — date d'arrivée, date de départ, heure de check-in et check-out. C'est la base du calcul du prix total.
3
Prix total du séjour et modalités de paiement — montant en toutes lettres, acompte éventuel, solde, conditions d'annulation et de remboursement.
4
Caution ou dépôt de garantie — montant, modalités de versement et de restitution, délai et conditions de retenue en cas de dégradation. En courte durée, la caution est souvent pré-autorisée sur la carte bancaire du voyageur.
5
Règlement intérieur — nombre maximum d'occupants, règles sur les animaux, le bruit, les fêtes, la propreté. Ce document est distinct du contrat mais doit être remis au voyageur avant ou lors de l'arrivée.
Si vous passez par une plateforme (Airbnb, Booking…) : la plateforme génère souvent son propre contrat entre le voyageur et vous. Vérifiez que ce contrat couvre bien les points ci-dessus — notamment les conditions d'annulation et la caution. Un règlement intérieur complémentaire reste recommandé dans tous les cas.
3
Gérer la taxe de séjour — collecte et reversement
La taxe de séjour est due par le voyageur mais collectée par le bailleur — son reversement est une obligation fiscale locale
LMG→
Mon bien→
Séjours→
Taxe de séjour
Fonctionnement de la taxe de séjour
Qui la paie ?Le voyageur — ajoutée au prix du séjour
Qui la collecte ?Le bailleur (ou la plateforme si elle collecte pour lui)
Qui la reverse ?Le bailleur à la collectivité — selon la périodicité locale
MontantVariable selon commune et catégorie du bien — de quelques centimes à plusieurs euros par nuit et par personne
En comptabilité LMNPLa taxe collectée est un passif (à reverser) — pas une recette BIC
⚠ Airbnb et Booking collectent la taxe de séjour directement dans de nombreuses communes françaises — vérifiez sur votre tableau de bord plateforme si c'est le cas pour votre commune. Si la plateforme collecte, vous ne devez pas la re-collecter vous-même. Si elle ne collecte pas, la responsabilité du reversement est entièrement la vôtre.
4
Enregistrer les recettes correctement en comptabilité LMNP
Chaque séjour génère plusieurs flux financiers — seule la part locative nette est une recette BIC
LMG→
Mon bien→
Comptabilité→
Recettes courte durée — saisie
Recette BIC
Prix du séjour hors taxe de séjour
Le montant encaissé pour le séjour (hors taxe de séjour) est une recette BIC à intégrer dans les recettes LMNP de l'exercice. Si la plateforme prélève une commission, c'est le montant brut (avant commission) qui est la recette — la commission est une charge déductible.
Pas une recette BIC
Taxe de séjour collectée
La taxe de séjour collectée n'est pas une recette — c'est un passif à reverser à la collectivité. Elle ne doit pas figurer dans les recettes BIC de l'exercice. Son reversement est une dépense neutre fiscalement.
Traitement spécifique
Caution / dépôt de garantie
La caution perçue en début de séjour n'est pas une recette — c'est un dépôt à restituer. Si elle est conservée en cas de dégradation, la partie retenue devient un produit exceptionnel à enregistrer comme recette sur l'exercice de retenue.
5
Suivre le compteur de jours et piloter le taux d'occupation
En résidence principale, le plafond de 120 jours est une contrainte opérationnelle — son dépassement change le régime applicable
LMG→
Mon bien→
Séjours→
Calendrier et taux d'occupation
- Suivez le nombre de jours loués depuis le 1er janvier — le plafond de 120 jours s'applique par année civile si le bien est votre résidence principale
- Calculez le taux d'occupation mensuel et annuel — indicateur clé pour évaluer la rentabilité réelle et optimiser les périodes de mise en location
- Archivez le détail de chaque séjour (dates, voyageur, montant) dans LMG — en cas de contrôle de la mairie ou de l'administration fiscale, ce registre constitue la preuve du respect du plafond
- Ne pas confondre jours loués et jours bloqués sur la plateforme — seuls les jours effectivement occupés par un voyageur comptent dans le plafond des 120 jours
✓ Résultat attendu : les obligations administratives (déclaration, numéro d'enregistrement, taxe de séjour) sont remplies avant la première annonce, chaque séjour est enregistré dans LMG avec ses dates et ses recettes nettes, la taxe de séjour est traitée comme un passif distinct des recettes BIC, et le compteur de jours est suivi en temps réel pour les résidences principales.
La location courte durée est-elle compatible avec le statut LMNP ?
Oui, pleinement. Les recettes de location courte durée sont des recettes BIC — le même régime fiscal que toute autre location meublée. Le statut LMNP s'applique dès lors que ces recettes n'excèdent pas 23 000 € par an ou représentent moins de 50 % des revenus professionnels du foyer. Au régime réel, les charges (amortissements, intérêts, taxe foncière, commissions plateformes, frais de ménage…) sont déductibles selon les mêmes règles. La location courte durée génère souvent des recettes plus élevées qu'une location annuelle, ce qui peut rendre le régime réel particulièrement avantageux.
Les commissions Airbnb ou Booking sont-elles déductibles en LMNP ?
Oui. Les commissions prélevées par les plateformes de réservation (Airbnb, Booking, Abritel…) sont des charges déductibles en LMNP au régime réel. Elles s'enregistrent comme charges de gestion ou frais de commercialisation. En comptabilité, la recette BIC à déclarer est le montant brut du séjour — avant déduction de la commission plateforme. La commission est ensuite enregistrée séparément comme charge. Ne déclarez jamais uniquement le net versé par la plateforme après commission — vous sous-déclareriez vos recettes brutes.
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond de 120 jours pour ma résidence principale ?
Le dépassement des 120 jours pour une résidence principale expose à des sanctions administratives — la mairie peut verbaliser le bailleur et les plateformes ont l'obligation de signaler les dépassements dans les communes qui l'exigent. Sur le plan fiscal, le dépassement ne change pas automatiquement le régime BIC applicable — mais il peut requalifier le bien comme n'étant plus votre résidence principale, avec des conséquences sur d'autres dispositifs fiscaux. La meilleure protection est de tenir un registre précis des jours loués par année civile, archivé dans LMG.
Les frais de ménage entre deux séjours sont-ils déductibles ?
Oui. Les frais de ménage — qu'ils soient assurés par une société de nettoyage externe ou refacturés aux voyageurs — sont des charges déductibles en LMNP au régime réel. Si vous facturez des frais de ménage au voyageur, ce montant est une recette BIC (pas une simple refacturation neutre). Les frais effectivement payés pour le nettoyage sont une charge déductible. Le solde net est donc imposable si vous facturez plus que vous ne dépensez — ou déductible si vous ne facturez pas de frais de ménage mais externalisez le nettoyage.
Peut-on passer de la location courte durée à la location annuelle sur le même bien ?
Oui — le changement de mode de location n'affecte pas le statut LMNP ni les amortissements en cours. Les recettes restent des BIC dans les deux cas. En pratique, le passage implique de clore les réservations en courte durée, de préparer un bail meublé résidence principale conforme à la loi de 1989, et de mettre à jour le suivi dans LMG (nouveau locataire, bail annuel, quittancement mensuel). Les amortissements continuent sans interruption — la date de mise en service reste inchangée. Seule la structure des recettes change : des recettes par séjour vers un loyer mensuel fixe.
Pour aller plus loin
Une question sur la gestion comptable de votre location courte durée dans LMG ?
L'équipe LMG répond sous 24h ouvrées
